Décret tertiaire et plateforme OPERAT : obligations des bailleurs et preneurs de locaux tertiaires
Le décret tertiaire, entré en vigueur dans le cadre de la loi ELAN, impose une trajectoire de réduction des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires. Il concerne aussi bien les bailleurs que les preneurs à bail. Si vous êtes propriétaire ou locataire de bureaux, commerces ou tout local à usage tertiaire, vous êtes probablement concerné.
Dans cet article, nous vous expliquons qui est soumis à cette réglementation, ce qu’est la plateforme OPERAT, et quelles sont les obligations concrètes des parties dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel.
Qu’est-ce que le décret tertiaire ?
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit « décret tertiaire », est un texte réglementaire pris en application de l’article 175 de la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). Il impose une réduction progressive des consommations d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire afin de contribuer aux objectifs de transition énergétique de la France.
Les objectifs sont les suivants (par rapport à une année de référence à choisir entre 2010 et 2019) :
- −40 % d’ici 2030
- −50 % d’ici 2040
- −60 % d’ici 2050
Quels types de bâtiments sont concernés par le décret tertiaire ?
Le décret s’applique aux bâtiments répondant à ces trois critères :
- Affectés à des activités tertiaires (bureaux, commerce, santé, enseignement, administration, logistique, etc.),
- Occupant une surface de plancher ≥ 1 000 m²,
- Qu’ils soient en mono-occupation ou en multi-location, publics ou privés.
Cela comprend :
- Un bâtiment unique de plus de 1 000 m² à usage tertiaire,
- Une partie de bâtiment à usage tertiaire située dans un ensemble immobilier de plus de 1 000 m²,
- Un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou exploités par un même occupant, dès lors que la surface cumulée des activités tertiaires dépasse 1 000 m².
Exemple concret : un preneur louant 150 m² de bureaux dans un immeuble tertiaire de 1 500 m² est soumis à l’obligation, même si sa propre surface est inférieure à 1 000 m².
Source : FAQ OPERAT – ADEME
La plateforme OPERAT : l’outil central de déclaration
OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme en ligne mise à disposition par l’ADEME. C’est sur cette interface que chaque entité concernée doit déclarer ses consommations énergétiques chaque année, à partir d’une année de référence.
La première échéance déclarative a eu lieu en septembre 2022 pour les données de consommation 2020 et 2021. Depuis, la déclaration annuelle est obligatoire, avec transmission des données pour chaque année civile.
Lien vers la plateforme : https://operat.ademe.fr
Obligations du bailleur et du preneur dans le cadre du décret tertiaire
Les obligations varient selon que l’on soit propriétaire (bailleur) ou locataire (preneur), mais les deux parties peuvent être tenues responsables.
Le bailleur est responsable :
- De la déclaration des consommations des parties communes qu’il gère (chauffage collectif, éclairage des circulations…),
- De la coordination des données de consommation si l’immeuble est en multi-location,
- Des travaux ou actions à mener sur l’enveloppe du bâtiment,
- De prévoir des clauses adaptées dans les baux pour répartir clairement les obligations.
Le preneur est responsable :
- De la déclaration annuelle sur OPERAT pour les locaux qu’il occupe à titre privatif,
- De fournir ses consommations énergétiques (relevés, factures),
- De participer à l’atteinte des objectifs de réduction si cela est prévu dans le bail.
En l’absence de clause spécifique, chacun reste responsable de ses obligations réglementaires. Il est donc fortement conseillé de prévoir un avenant ou une clause dédiée au décret tertiaire dans les baux commerciaux.
Que risque-t-on en cas de non-respect ?
En cas de manquement (non-déclaration ou absence d’actions), les sanctions suivantes peuvent s’appliquer :
- Mise en demeure de régulariser la situation,
- Amende administrative pouvant aller jusqu’à 7 500 € pour une personne morale,
- Publication du nom de l’entreprise défaillante (procédure de « name & shame »).
En résumé
Le décret tertiaire est une obligation réglementaire structurante pour les acteurs de l’immobilier d’entreprise. En tant que bailleur ou preneur, vous devez :
- Vérifier si vos locaux sont concernés
- Identifier les données de consommation à transmettre
- Clarifier vos obligations mutuelles par écrit (bail ou avenant)
- Effectuer chaque année votre déclaration sur la plateforme OPERAT
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- Identifier des locaux adaptés à vos besoins réglementaires et fonctionnels,
- Sécuriser la rédaction de vos baux professionnels ou commerciaux,
- Optimiser la valeur locative de votre bien tout en anticipant les obligations du décret tertiaire.
Le choix d’un local tertiaire ne se limite pas à sa surface ou son emplacement : il doit aussi répondre aux exigences réglementaires actuelles. La déclaration OPERAT n’entre pas dans le champ de notre mission, cependant nous pouvons vous orienter vers des gestionnaires spécialisés pour vous accompagner sur ce volet.
Que vous soyez propriétaire ou futur preneur, nous vous aidons à sécuriser vos engagements et à trouver un bien conforme à votre activité.
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