Bail dérogatoire et bail commercial : un point clé à anticiper lors d’une transaction
Une récente décision de la Cour de cassation (3e civ., QPC, 19 juin 2025, n° 24-22.125 FS-D) vient rappeler l’importance de bien maîtriser le passage d’un bail dérogatoire vers un bail commercial statutaire.
Rappel de la règle
Un bail dérogatoire peut durer au maximum 3 ans.
Passé ce délai, si le preneur reste dans les locaux et que le bailleur ne s’y oppose pas clairement, le bail devient automatiquement un bail commercial classique (d’une durée de 9 ans), avec :
- un droit au renouvellement pour le locataire,
- et une indemnité d’éviction due si le bailleur refuse ce renouvellement.
La Cour de cassation rappelle que :
- l’action pour faire reconnaître l’existence d’un bail commercial (lorsque les conditions sont réunies) est sans limite de temps,
- mais l’action pour requalifier un bail dérogatoire mal rédigé reste prescrite après 2 ans.
Conséquences dans vos projets immobiliers
Conséquences dans vos projets immobiliers
Pour les bailleurs-vendeurs :
Si un locataire reste dans les lieux après la fin d’un bail dérogatoire, le bien est considéré comme occupé sous bail commercial.
Cela réduit la liberté du propriétaire et peut influencer la valeur de vente ainsi que les conditions de cession.
Pour les acquéreurs :
Cette jurisprudence apporte une sécurité supplémentaire : le bail commercial est reconnu sans limite de temps, dès lors que le locataire est resté dans les lieux sans opposition du bailleur.
Pour les preneurs :
Rester en place au-delà du bail dérogatoire renforce leur position lors d’une négociation de rachat ou de cession du droit au bail.
Un accompagnement dédié avec EST ADÉQUATION
Chez EST ADEQUATION, nous accompagnons nos clients en transaction vente et location :
- Côté bailleur ou vendeur : nous identifions en amont les conséquences juridiques du bail en cours sur la valeur du bien et sur la stratégie de commercialisation.
- Côté locataire ou acquéreur : nous analysons les droits attachés à l’occupation et leur impact sur la négociation, que ce soit pour conclure un bail ou acquérir un actif.
Notre objectif est de vous donner une vision claire et sécurisée des enjeux juridiques liés au statut des baux commerciaux afin d’optimiser vos opérations immobilières.
Je suis Sandra Da Costa, issue d’une carrière dans le BTP je me suis spécialisée en immobilier d’entreprise.
Aujourd’hui, je vous accompagne dans la réalisation de vos projets professionnels en Meurthe et Moselle.
Source : Cass. 3e civ., QPC, 19 juin 2025, n° 24-22.125 FS-D
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