Le Capacitaire d’un Immeuble
Un critère stratégique pour vos projets immobiliers professionnels
La capacité d’accueil d’un bâtiment professionnel – appelée capacitaire – est un facteur déterminant dans tout projet d’implantation ou d’aménagement de locaux. Elle garantit la sécurité des occupants, la conformité réglementaire et le confort d’usage.
Qu’est-ce que le capacitaire d’un immeuble ?
Le capacitaire représente le nombre maximal de personnes pouvant occuper un bâtiment en toute sécurité. Il est calculé selon :
- La surface utile (ex. : 10 m²/personne pour des bureaux)
- Les équipements de sécurité : extincteurs, détecteurs, systèmes incendie
- Les voies d’évacuation : issues de secours, largeurs de passage
- La destination du bâtiment : bureaux, commerce, ERP…
Cadre légal : Le capacitaire est défini par le Code de la Construction et de l’Habitation, les normes ERP et les textes de sécurité incendie (arrêté du 25 juin 1980 pour les établissements recevant du public).
Pourquoi le capacitaire est-il crucial ?
En cas de dépassement du capacitaire :
- Vous exposez les occupants à des risques sécuritaires (évacuation impossible, incendie)
- Vous encourez des sanctions administratives (fermeture, amende)
- Vous pouvez être refusé par votre assureur
Actualisation réglementaire 2024-2025 :
- De plus en plus de préfectures demandent un justificatif de capacitaire dans les autorisations d’exploitation (notamment pour les ERP de catégories 2 à 5)
- Les contrôles de sécurité sont renforcés dans les zones tertiaires à forte densité
Comment est calculé le capacitaire ?
Le capacitaire dépend :
- De la surface utile nette
- Des unités de passage pour l’évacuation (1 UP pour 100 personnes, en ERP)
- Des catégories de classement ERP (1 à 5)
- Des spécificités techniques : ascenseurs, escaliers, ventilation, etc.
Exemple : Un plateau de 1 000 m² en open-space est souvent estimé à 100 à 120 personnes selon la configuration et les normes incendie applicables.
Pourquoi faire appel à un agent immobilier d’entreprise ?
Un accompagnement professionnel vous permet :
- D’intégrer le capacitaire dès la phase de recherche ?
- De valider la compatibilité entre vos effectifs et le bâtiment visé,
- De prévoir les aménagements nécessaires (cloisons, escaliers, signalétique),
- D’avoir un dossier conforme à présenter aux assureurs ou aux autorités.
Chez EST ADÉQUATION, je vous aide à sécuriser votre projet immobilier dès l’analyse capacitaire.
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Je vous accompagne pour trouver des locaux conformes, sécurisés et adaptés à vos besoins.
Sources utilisées :
- Code de la construction et de l’habitation
Notamment les articles relatifs à la sécurité incendie et à la capacité d’accueil des bâtiments (ERP)
www.legifrance.gouv.fr - Arrêté du 25 juin 1980 (modifié) relatif aux établissements recevant du public (ERP)
Définit les règles de calcul du capacitaire selon les catégories, les unités de passage, les évacuations, etc. - Service-Public.fr – Fiches pratiques sur les normes ERP et l’accueil du public
www.service-public.fr - Instructions des préfectures (2024-2025) – Renforcement des demandes de justificatifs de capacitaire dans les demandes d’autorisation d’exploitation
- Code de la construction et de l’habitation
