Baux commerciaux : ce que change le projet de loi de simplification de la vie économique
Le projet de loi de simplification de la vie économique, adopté par le Sénat le 22 octobre 2024 et relancé après la dissolution de l’Assemblée nationale, contient plusieurs dispositions majeures en matière de baux commerciaux. Il répond à des préoccupations exprimées de longue date par les commerçants et les fédérations professionnelles, tout en modernisant un cadre juridique parfois source d’insécurité ou de rigidité excessive.
Dans le prolongement des travaux du Conseil National du Commerce, ce texte entend assouplir les règles applicables aux relations locatives commerciales, alléger la charge administrative et redonner des marges de manœuvre aux preneurs. Il impose ainsi une lecture attentive des évolutions à venir, tant pour les bailleurs institutionnels que pour les entrepreneurs.
L’Assemblée nationale a achevé l’examen des amendements du projet de loi le 17 juin 2025. Le texte doit désormais être examiné en commission mixte paritaire, chargée d’établir une version commune avant adoption définitive.
Une évolution structurante pour le secteur de l’immobilier professionnel : voici un décryptage des principales mesures à retenir à ce stade du projet, et de leurs impacts à anticiper dès aujourd’hui.
Paiement mensuel du loyer commercial : un droit automatique pour le preneur
Le projet de loi introduit un nouvel article L. 145-32-1 dans le Code de commerce. Il prévoit que le locataire peut demander, de droit, la mensualisation de son loyer.
Cette demande prendra effet à la prochaine échéance, sans condition de situation comptable ou de loyers en retard.
Cette mesure généralise une pratique née durant la crise sanitaire, en réponse aux tensions de trésorerie des commerçants. Elle est d’ordre public : aucune clause contraire ne pourra être invoquée.
Encadrement symétrique de l’indexation des loyers
Le texte autorise les clauses encadrant l’évolution de l’indice des loyers (ILC ou ILAT), à la hausse comme à la baisse.
Ces « clauses tunnel », jusqu’ici juridiquement fragiles, seraient légalement reconnues sous condition de symétrie parfaite.
Objectif : offrir une plus grande prévisibilité des loyers, tout en assurant une meilleure équité contractuelle.
Taxe foncière : à la charge exclusive du bailleur
Le projet de loi entend clarifier une pratique jusqu’ici contractuelle : la refacturation de la taxe foncière au locataire sera interdite.
Le bailleur devra acquitter la taxe foncière sans pouvoir la répercuter sur le preneur.
Cette mesure, si elle devient d’ordre public, s’appliquera à tous les baux, y compris en cours. Elle affectera donc directement la rentabilité nette des investissements immobiliers, et devra être prise en compte dans la fixation du loyer.
Encadrement strict des garanties locatives
- Le montant des garanties exigibles par le bailleur (dépôts, cautions, garanties bancaires) sera plafonné à un trimestre de loyer.
- Toute clause excédentaire devra être révisée dans un délai de 6 mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
- En cas de mutation du bail, l’obligation de restitution incombera au nouveau bailleur.
- En fin de bail, les dépôts devront être restitués dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes dues et dûment justifiées.
La loi vise à limiter les abus constatés dans les contrats de location commerciale. Elle n’évoque toutefois que le dépôt de garantie en numéraire et ne ferait pas obstacle à la constitution, en complément, d’une garantie bancaire à première demande, ni à d’autres formes de garanties personnelles ou réelles, dès lors qu’elles ne contreviennent pas au plafond global équivalent à un trimestre de loyer.
Réforme du droit de préférence : recentrage sur les locaux commerciaux et artisanaux
Le droit de préférence (loi Pinel, 2014) serait restreint aux locaux commerciaux aménagés pour l’accueil de clientèle et aux locaux artisanaux recevant habituellement du public.
Les bureaux et entrepôts seraient exclus du champ d’application.
Objectif : sécuriser juridiquement les ventes et concentrer la protection sur les activités commerçantes.
Autres mesures à noter
- Rétention sur dépôt de garantie : autorisée sur simple devis, sans obligation de justificatif de paiement.
- Encadrement judiciaire renforcé : le juge devra vérifier la solvabilité du preneur avant tout report ou suspension de clause résolutoire.
- Clarification du régime de congé et de tacite prolongation, notamment sur le délai de préavis selon la date d’envoi.
- Dispense de consultation du conseil municipal pour la CDAC dans les communes de moins de 50 000 habitants.
- Allègement du régime d’autorisation commerciale : pas de nouvelle demande pour diviser un local de plus de 1 000 m² ou le rouvrir dans un délai de 5 ans.
- Ombrières photovoltaïques : reconnaissance des solutions mixtes (ombrières + végétalisation) sur les parkings.
Ce que cela change pour les professionnels de l'immobilier d'entreprise
Ces mesures, si elles sont adoptées, auront un impact immédiat sur :
- La gestion des loyers : Les bailleurs devront intégrer la taxe foncière dans le loyer et accepter la mensualisation si le preneur le demande. Cela implique une réflexion sur le positionnement locatif et les stratégies de valorisation.
- La rédaction et la négociation des baux : Des clauses standards devront être revues ou supprimées, notamment celles sur les garanties locatives ou l’indexation unilatérale. La maîtrise du cadre juridique devient essentielle.
- La valorisation des actifs : Ces changements peuvent influencer la valeur vénale des biens en location, notamment via l’impact sur la rentabilité nette ou la durée des engagements locatifs.
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Ces dispositions sont issues du projet de loi n° 758 déposé au Sénat (source : www.senat.fr).
