Baux commerciaux : ce qui change en 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie plusieurs règles des baux commerciaux : paiement mensuel du loyer, dépôt de garantie, restitution des garanties, indexation et traitement des impayés. Pour les bailleurs et les entreprises, l’application de ces dispositions dépend notamment de l’activité exercée dans les locaux et de la date de conclusion ou de renouvellement du bail.
Paiement mensuel du loyer : un droit pour certains locataires
L’article L. 145-32-1 du Code de commerce permet au preneur de demander un paiement mensuel lorsque le local est destiné :
- Au commerce de détail ou de gros.
- À des prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
La demande prend effet à l’échéance suivante prévue au bail, sous réserve de l’absence d’arriérés de loyers ou de charges non préalablement contestés. Ce droit concerne également les baux déjà en cours.
Les bureaux et les entrepôts ne bénéficient pas de ce droit à la mensualisation. Un paiement mensuel peut néanmoins être convenu entre les parties.
Dépôt de garantie : un plafond de trois mois pour les locaux concernés
Pour les locaux relevant de l’article L. 145-32-1, l’article L. 145-40 plafonne les garanties à un trimestre de loyer. Le plafond concerne également les garanties complémentaires demandées pour assurer l’exécution du bail.
Le dépôt de garantie ne produit pas d’intérêts au profit du preneur dans ce régime. Ces dispositions concernent les baux nouvellement conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur de la loi.
Une distinction à conserver pour les bureaux et entrepôts Pour les bureaux et entrepôts, les règles antérieures relatives au montant du dépôt et aux intérêts restent applicables.
Les sommes versées d’avance, dépôt compris, produisent des intérêts sur la fraction dépassant deux termes de loyer.
Ainsi, avec un loyer payable mensuellement d’avance, un dépôt supérieur à un mois de loyer peut entraîner le versement d’intérêts sur l’excédent.
Restitution du dépôt : un délai désormais encadré
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai raisonnable ne dépassant pas trois mois après la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et dûment justifiées. Pour les autres garanties visées par le texte, le délai de restitution ou de mainlevée est fixé à six mois.
Ces règles s’appliquent également aux baux déjà en cours lorsque la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026.
Vente des murs : le dépôt suit le changement de propriétaire
Pour les ventes, donations ou successions intervenant à compter du 26 août 2026, l’obligation de restituer le dépôt est transférée au nouveau bailleur. Les autres garanties visées par l’article L. 145-40 deviennent caduques. Le cédant doit restituer les documents correspondants et effectuer les mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Lors d’une vente de locaux loués, le traitement du dépôt et des garanties doit donc être anticipé dans l’acte.
Indexation annuelle : un encadrement symétrique possible
L’article L. 145-38-1 autorise une clause encadrant la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse : par exemple, une limite de +3 % et de −3 %. Cet encadrement est facultatif. Il ne supprime pas l’indexation annuelle à la date anniversaire lorsqu’elle est prévue au bail, laquelle reste distincte de la révision légale triennale.
Impayés : des conditions supplémentaires pour suspendre la clause résolutoire
L’article L. 145-41 précise les conditions permettant au juge d’accorder des délais et de suspendre les effets d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers. Le preneur doit être en capacité de régler sa dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Vente de locaux commerciaux ou artisanaux : clarification du droit de préférence
L’article L. 145-46-1 précise les locaux concernés par le droit de préférence du locataire. Les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts sont exclus de la définition du local commercial retenue par le texte. Les exceptions légales doivent être examinées avant toute notification d’une offre de vente au locataire.
Bail commercial : les points à vérifier avec EST ADÉQUATION à Nancy
Les évolutions du bail commercial doivent être prises en compte dès la définition des conditions de location. Pour une location de locaux professionnels, les principaux points à vérifier sont :
- La destination contractuelle des locaux et l’activité exercée,
- Les modalités de paiement du loyer,
- Le montant du dépôt de garantie et le cumul des garanties,
- Les conditions de restitution du dépôt,
- La clause d’indexation et la clause résolutoire,
- Le traitement des garanties lors d’une vente des murs.
EST ADÉQUATION accompagne les propriétaires et les entreprises dans leurs projets de location de bureaux, de locaux d’activité et de commerces à Nancy et en Meurthe-et-Moselle. Faire appel à notre agence permet de bénéficier :
- De conditions de commercialisation cohérentes : loyer, charges, garanties et calendrier de mise à disposition,
- D’une négociation adaptée au projet : travaux, franchise de loyer, destination des locaux et modalités de paiement,
- D’un suivi jusqu’à l’installation : constitution du dossier, coordination avec les parties et le rédacteur du bail, organisation de l’état des lieux,
- D’une connaissance du marché local pour rapprocher les caractéristiques du bien des besoins de l’entreprise.
Notre rôle est d’anticiper les points à clarifier et de faciliter leur formalisation avec le notaire ou le conseil juridique chargé du bail.
Vous souhaitez louer un local professionnel ou mettre en location un bien à Nancy ou en Meurthe-et-Moselle ?
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Je suis Sandra DA COSTA, issue d’une carrière dans le BTP je me suis spécialisée en immobilier d’entreprise. Aujourd’hui, je vous accompagne dans la réalisation de vos projets professionnels en Meurthe et Moselle.
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