Transformer des bâtiments en logements : de nouvelles dérogations au PLU
Le législateur a adopté une nouvelle mesure visant à faciliter la transformation de bâtiments existants en logements, en levant certains freins réglementaires.
La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 (JO 17 juin, texte n° 1) introduit un mécanisme de dérogation au PLU (Plan Local d’Urbanisme) afin de permettre le changement de destination vers l’habitation, y compris dans des zones où ce type d’usage n’était pas initialement prévu.
Ce qui change concrètement
- La dérogation est accordée au moment de l’autorisation d’urbanisme.
- Elle peut concerner tout type de bâtiment existant : commerces, bureaux, ateliers, hôtels, établissements scolaires, garages, etc.
- Elle peut inclure des travaux d’extension ou de surélévation, mais pas les constructions neuves.
Les critères de refus possibles sont strictement encadrés : nuisances pour les futurs occupants, mauvaise desserte en transports, impact sur la démographie scolaire, ou sur la mixité sociale et fonctionnelle.
Des dérogations supplémentaires permettent d’échapper à certaines règles contraignantes, comme l’obligation d’une proportion minimale de grands logements dans un programme.
Le dispositif s’applique partout en France, pas seulement en zones tendues.
Conséquences pour l’immobilier d’entreprise vente et location
Pour les vendeurs : un bâtiment commercial, artisanal ou de bureaux peut désormais intéresser des acquéreurs cherchant à transformer en logements, ce qui élargit le champ des repreneurs et peut redonner de la valeur à des biens jusque-là difficiles à céder.
- Pour les acquéreurs : la loi ouvre de nouvelles opportunités d’investissement, avec des projets de reconversion plus facilement autorisables.
- Pour les preneurs : ces évolutions peuvent modifier la stratégie immobilière d’un bailleur. Dans certains cas, un bâtiment en location commerciale pourrait être repositionné en programme résidentiel au terme du bail, ce qui impacte les conditions de renouvellement et de négociation.
Un accompagnement dédié avec EST ADÉQUATION
En tant qu’agence spécialisée en transactions vente et location d’immobilier d’entreprise, nous vous accompagnons pour :
- Identifier les bâtiments à fort potentiel de reconversion grâce à ces nouvelles dispositions.
- Évaluer l’impact de la destination future (professionnelle ou résidentielle) sur la valeur du bien et sur la stratégie de commercialisation.
- Conseiller bailleurs, investisseurs et utilisateurs dans leurs projets, qu’il s’agisse d’optimiser la cession d’un actif, de sécuriser une acquisition ou d’anticiper l’évolution d’un parc immobilier.
Ces nouvelles dérogations élargissent le champ des possibles. Avec de l’imagination, elles peuvent devenir de véritables leviers pour redonner de la valeur à certains bâtiments et dynamiser vos projets.
Source : Loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, JO du 17 juin 2025, texte n° 1
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Bail dérogatoire et bail commercial : un point clé à anticiper lors d’une transaction
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Une récente décision de la Cour de cassation (3e civ., QPC, 19 juin 2025, n° 24-22.125 FS-D) vient rappeler l’importance de bien maîtriser le passage d’un bail dérogatoire vers un bail commercial statutaire. Un bail dérogatoire peut durer au maximum 3 ans.
Passé ce délai, si le preneur reste dans les locaux et que le bailleur ne s’y oppose pas clairement, le bail devient automatiquement un bail commercial classique
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La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 (JO 17 juin, texte n° 1) introduit un mécanisme de dérogation au PLU (Plan Local d’Urbanisme) afin de permettre le changement de destination vers l’habitation, y compris dans des zones où ce type d’usage n’était pas initialement prévu.
